再建築不可・事故物件・心理的瑕疵でも、売却をあきらめない！
「訳あり物件」と聞いて、どんな印象を持ちますか？
多くの方が「売れにくい」「価値が下がる」と感じがちですが、
実際には適切な対策や工夫をすれば売却は十分可能です。
この記事では、売りにくいとされる物件を「訳あり物件」と定義し、
再建築不可・心理的瑕疵・事故物件などのケース別に売却のポイントを解説します。
「訳あり物件」とは？どんな種類があるの？
訳あり物件にはさまざまなタイプがあり、それぞれ売却における注意点が異なります。| タイプ | 内容の例 |
|---|---|
| 再建築不可物件 | 建築基準法の接道義務を満たさないため、再建築ができない土地付き物件。あるいは市街化調整区域にあう土地のため原則として家を建てられない制限がある場合。 |
| 心理的瑕疵物件 | 過去に自殺・孤独死・事件などがあった物件 |
| 物理的瑕疵物件 | シロアリ被害、雨漏り、傾き、地盤沈下などの構造上の欠陥がある物件 |
| 相続トラブル物件 | 所有者が複数いて分割協議が進まない、登記が未了のままになっている、複数人の共有になっている物件 |
| 周辺環境に問題あり | 墓地・線路・工場、反社などが近く、住環境として敬遠されやすい物件 |
売却しにくい原因は？共通点を整理
買主が利用できない（再建築不可など）
心理的にマイナスイメージがある（事故物件など）
法的・登記上の問題がある（未登記・共有名義など）
市場価格より大幅な値引きが必要になる
ケース別・売却のポイントと対応策
① 再建築不可物件
接道義務（4m以上の幅の道路に、2m以上の道路接道）がない土地付き物件。
再建築不可物件は非常に多いので、そこまで「訳あり」というほどには感じてはいませんが、それでも新築可能な物件よりは相場が下がってしまいます。
ここで取り上げるのは、土地の”道路づけ”にデメリットがあり、新築出来ない状況のものです。土地は道路幅が4m以上ある建築基準法上の道路に、2m以上接道してることが条件になります。
この条件を満たしていない場合、現在ある建物をそのまま活用する方への売却や、建物を解体して更地としての活用の道が考えられます。
✔ ポイント
→ 再建築不可でも「リフォーム」や「資材置き場」「駐車場」として活用可能なニーズを探る事が挙げられます。
買い手としては、リフォームして賃貸に出す投資家、解体更地化して資材置き場・駐車場として活用する事業家、築浅なら修繕して自己用で住む方、などが考えられます。
💡 対応策
・隣地と一緒に売るなどの“抱き合わせ売却”
→先に出費が発生するためあまり現実的ではありませんが、隣地と一緒になれば土地も広くなり、買い手が増える可能性も出てきます。
・隣地の一部を購入して接道義務を満たす交渉（要測量・登記調整）
→隣地の方の協力ありきですが、一部を購入させてもらい道路への2m接道を満たせば、再建築が可能になりますので、そのような手段もあります。
② 心理的瑕疵・事故物件
過去の事件・自殺・孤独死などがあった物件。
過去に事件・自殺・孤独死などがあった物件は、いわゆる「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。
建物自体に物理的な問題がなくても、過去の出来事によって購入希望者の心理に影響を与える可能性があります。しかし、すべてのケースが同じ評価になるわけではありません。事実関係の内容や発生時期、社会的影響の大きさなどにより、市場での受け止め方は大きく異なります。
✔ ポイント
→ 告知義務はあるが、事実を整理し適切に説明することで過度な不安は防げる
→ 発生から一定期間経過している場合、影響は限定的になることもある
→ 賃貸として一定期間運用し、実績を作ってから売却する戦略も有効
💡 対応策
・事故後にリフォーム・クリーニング済みであることを明記
・第三者の入居実績がある場合はそれを強みとして提示
・立地・利回り・価格メリットなど、物件本来の魅力を再アピール
・投資家向けなどターゲットを明確に設定する
心理的瑕疵物件は、一般市場では敬遠されやすい一方で、価格が適正であれば投資家や利回り重視の購入層からの需要もあります。重要なのは、「隠すこと」ではなく、「整理して正しく伝えること」です。
事実を丁寧に説明し、リスクを可視化することで、納得したうえで購入を検討する層に届きやすくなります。
③ 物理的瑕疵がある物件
雨漏り・シロアリ被害・建物の傾き・外壁の劣化など、建物自体に不具合や欠陥がある物件を「物理的瑕疵物件」といいます。
築年数が経過した建物では珍しいことではありませんが、修繕費用や安全性への不安から、購入希望者が慎重になる傾向があります。ただし、物理的な問題は「心理的瑕疵」と違い、状態を把握し、対処方法を明確にできるという特徴があります。
✔ ポイント
→ 売主による修繕を行ってから売却する方法と、現状渡しで価格調整する方法の2パターンがある
→ 不具合を隠すのではなく、事前に開示することでトラブル防止につながる
→ 投資家やDIY志向の購入層には、むしろ価格メリットが魅力になる場合もある
💡 対応策
・インスペクション（建物状況調査）を事前に実施し、状態を明確にする
・修繕見積書を取得し、「修繕費込みでも割安」であることを示す
・「修繕プラン付き売却」「解体前提価格」など複数の選択肢を提示
・契約不適合責任の範囲を整理し、条件を明確にする
物理的瑕疵がある物件は、一般の自己居住目的の買主には敬遠されがちですが、
✅リフォーム前提で探している層
✅収益物件として再生を考える投資家
✅自分好みに改修したい購入者
など、ターゲットを絞れば需要はあると思います。
重要なのは、「欠陥があること」よりも、「情報をきちんと開示すること」です。
状態が不透明な物件ほど敬遠されますが、状態が見える物件は価格次第で買主は安心して購入に進んでもらえる場合があります。とはいえインスペクションや修繕は売るより前に費用がかかりますので、リスクも併せて検討する必要があるでしょう。
④ 相続・登記トラブルのある物件
名義未変更・共有名義・遺産分割協議が済んでいないなど。
相続が発生しているにもかかわらず登記が未変更のままになっている物件や、兄弟姉妹など複数人で共有している物件は、売却までに一定の手続きが必要になります。
特に近年は相続登記の義務化により、名義未変更のまま放置するリスクも高まっています。
「話がまとまっていない」「連絡を取りづらい相続人がいる」など、感情面も含めて複雑になりやすいのがこのタイプの特徴です。
✔ ポイント
→ 相続登記や名義整理など、法的な手続きを先に整えることが売却の第一歩
→ 共有名義の場合、原則として全員の同意が必要
→ 遺産分割協議が未了の場合は、協議書作成が必須
→ 相続人の所在不明や意見対立がある場合は時間を要することもある
💡 対応策
・司法書士などと連携し、相続登記や遺産分割協議書の作成をサポート
・共有者全員に状況を整理して説明し、合意形成を進める
・持分のみの売却や、買取業者への相談も選択肢
・「現状のまま買い取ります」と対応可能な不動産会社に相談する方法もある
相続・共有トラブルがある物件は、売れないのではないか？手続きが難しそう、何から始めればよいか分からない、という不安を抱えやすいですが、多くの場合、段階を踏めば解決可能です。重要なのは「放置しないこと」ですので、時間が経つほど相続人が増え、話が複雑化する前に誰かが音頭を取って進めるのが良いかなと思います。
早めに状況を整理し、法務面と売却戦略を並行して考えることが、結果的にスムーズな売却につながります。
ワンストップでご相談をお受けします
有限会社ミューファでは、以下のようなご相談に対応可能です
相続不動産の 「残す・建て替える・売る」判断から手続きまでをトータルサポート。
✅ リフォームか建て替えかの判断相談
✅ 測量・調査・相続登記の実施
✅ 解体・活用・売却まで一貫対応
まとめ｜訳あり物件でも売却は可能！
訳あり物件は「売れない」のではなく、
“売り方に工夫が必要”なだけです。
✅ 状況に合わせた法務・不動産のプロによるサポート
✅ 適切な価格設定と、ターゲット層への提案
✅ 必要に応じてリフォームや測量・境界調整も
不安なまま放置せず、まずは現状を把握し、次の一歩を踏み出しましょう。
まずは専門家にご相談ください。
不動産の売却・査定について情報収集をしたい方は、こちらの記事もご参照ください。👉不動産の売却・査定
