再建築不可・事故物件・心理的瑕疵でも、売却をあきらめない！
「訳あり物件」と聞いて、どんな印象を持ちますか？
多くの方が「売れにくい」「価値が下がる」と感じがちですが、
実際には適切な対策や工夫をすれば売却は十分可能です。
この記事では、売りにくいとされる物件を「訳あり物件」と定義し、
再建築不可・心理的瑕疵・事故物件などのケース別に売却のポイントを解説します。
「訳あり物件」とは？どんな種類があるの？
訳あり物件にはさまざまなタイプがあり、それぞれ売却における注意点が異なります。| タイプ | 内容の例 |
|---|---|
| 再建築不可物件 | 建築基準法の接道義務を満たさないため、再建築ができない土地付き物件 |
| 心理的瑕疵物件 | 過去に自殺・孤独死・事件などがあった物件 |
| 物理的瑕疵物件 | シロアリ被害、雨漏り、地盤沈下などの構造上の欠陥がある物件 |
| 相続トラブル物件 | 所有者が複数いて分割協議が進まない、登記が未了のままになっている物件 |
| 周辺環境に問題あり | 墓地・線路・工場などが近く、住環境として敬遠されやすい物件 |
売却しにくい原因は？共通点を整理
買主が利用できない（再建築不可など）
心理的にマイナスイメージがある（事故物件など）
法的・登記上の問題がある（未登記・共有名義など）
市場価格より大幅な値引きが必要になる
ケース別・売却のポイントと対応策
① 再建築不可物件
接道義務（2m以上の道路接道）がない土地付き物件。
✔ ポイント
→ 再建築不可でも「リフォーム」や「資材置き場」「駐車場」として活用可能なニーズを探る
→ 不動産業者を対象に買取を検討するのも一手
💡 対応策
・隣地と一緒に売るなどの“抱き合わせ売却”
・隣地の一部を購入して接道義務を満たす交渉（要測量・登記調整）
② 心理的瑕疵・事故物件
過去の事件・自殺・孤独死などがあった物件。
✔ ポイント
→ 告知義務はあるが、説明の仕方や事実関係の整理で印象は変えられる
→ 賃貸として運用後、将来的に売却する戦略も有効
💡 対応策
・事故後にリフォーム済みであることを明記
・物件自体の魅力を再アピール（立地・利回りなど）
③ 物理的瑕疵がある物件
雨漏り・シロアリ・傾きなど建物の欠陥。
✔ ポイント
→ 売主による修繕or現状渡し＋価格調整で売却可能
→ 投資家やDIY目的の層にアプローチする
💡 対応策
・インスペクション（建物検査）を事前に行い、状態を開示
・「修繕プラン付き売却」などの提案も可
④ 相続・登記トラブルのある物件
名義未変更・共有名義・遺産分割協議が済んでいないなど。
✔ ポイント
→ 相続登記や名義調整など、法務的な処理を先に済ませることが重要
→ 複数名義の場合は、全員の同意が必要なため時間に余裕を持って動く
💡 対応策
・司法書士などの専門家と連携し、手続きを円滑化
・「現状のまま買い取ります」とうたう不動産業者に相談するのも選択肢
ワンストップでご相談をお受けします
有限会社ミューファでは、以下のようなご相談に対応可能です
相続不動産の 「残す・建て替える・売る」判断から手続きまでをトータルサポート。
✅ リフォームか建て替えかの判断相談
✅ 測量・調査・相続登記の実施
✅ 解体・活用・売却まで一貫対応
まとめ｜訳あり物件でも売却は可能！
訳あり物件は「売れない」のではなく、
“売り方に工夫が必要”なだけです。
✅ 状況に合わせた法務・不動産のプロによるサポート
✅ 適切な価格設定と、ターゲット層への提案
✅ 必要に応じてリフォームや測量・境界調整も
不安なまま放置せず、まずは現状を把握し、次の一歩を踏み出しましょう。
まずは専門家にご相談ください。
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