「価格は安いけど“再建築不可”って書いてある…これってどういう意味？」
「リフォームならOK？売るときに問題はある？」
不動産サイトや空き家情報で目にすることのある「再建築不可物件」。
実は、“安さ”の裏には重要な注意点があります。
ここでは、再建築不可の意味や原因、資産価値への影響などをわかりやすく解説します。
再建築不可物件とは？
その名のとおり、「一度取り壊すと、新しい建物が建てられない物件」のことです。
なぜ再建築不可？「接道義務」が1つの理由
建築基準法では、以下のルールがあります
この要件を満たしていない土地は、たとえ家が建っていても、建て替えができません。
つまり「今ある建物はOK。でも壊したら新築はダメ」という状態です。
再建築不可物件の例
- 袋小路の奥にある土地（私道や通路のみ接している）
- 隣地を通らないと道路に出られない土地
- 昔はOKだったけど、現在の法規に合わない土地
幅4m道路に2mの接道してなくても再建築可なケースもあります。42条2項道路、43条但し書き、42条1項5号位置指定道路は実質4m未満でも建築基準法上の道路として再建築可能な場合があります。
ですので一概に現況だけを見て、ウチは再建築不可かなとは思わずに、専門家に調査を依頼することで再建築可否が判明する場合がございます。
なぜ再建築不可？「市街化調整区域」の場合
野田市の場合、再建築不可の理由として市街化調整区域だから、というのがありますので、ご紹介します。
市街化調整区域って何？
市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制する区域」として指定されているエリアです。ポイントは以下にあります。
市街化区域： → 家を建ててOK、街として発展させるエリア
市街化調整区域： → 原則として、新しく建物を建ててはいけないエリア
という位置づけです。
「調整」という言葉がついている通り、無秩序に住宅が増えないようにコントロールするための区域です。
なぜ市街化調整区域だと再建築不可になるのか
原則として、市街化調整区域では、建築行為そのものが原則NGとなっています。
つまり、現在市街化調整区域で家が建っているのは、過去に何かの許可が出て家が建てられたという経緯があると想像できます。
「昔は建てられたのに、今は建て替えできない」という物件が多いのですが、「昔は建てられて、これからも建て替えできる」というケースもありますので、調査を要します。
市街化調整区域で再建築“可能”な例外は？
「市街化調整区域＝全部ダメ」という訳ではありません。野田市ですと、独自の条例も相まって市街化区域でも建て替え可能な場合があります。例えば次のようなケースです。
① 農家住宅として認められるケース
農家住宅として建てられた家の場合、同様に現在の所有者が農業を営む者に該当すれば、改めて農家住宅として家を建てることが可能になります。都市計画法43条に適合すればOKとなります。
② 既存宅地・線引き前建物として建て替え可能なケース
都市計画の線引き前（野田市は昭和45年・関宿は昭和60年）から存在する住宅の場合、敷地や用途を変更しないことを条件に、建て替えが可能になったりします。
③ 線引前の既造成の宅地での建築
こちらも都市計画の線引き前に、建築を目的に造成された土地である場合、自己居住用としての家を建てることが可能です。属人性が無いため、第3者が土地を買って建て替えすることも可能です。
④市街化区域に近接する宅地での住宅建築
市街化調整区域のエリアだけど、市街化区域から1.1km以内で、線引き前から宅地となっていること、半径１５０m以内に建物が40棟以上連たんしてること、等の条件をクリアすれば、こちらも属人性なしで建て替えができたりします。
※詳細は野田市の条例によりますので、最新情報は都市計画課で確認されることをお勧めします。弊社にご依頼いただく場合、調査をさせていただくことが可能です。
再建築不可物件のメリット・デメリットを整理
再建築不可物件のメリット・デメリットを整理しました。何もデメリットしかないわけではありませんので、ご確認ください。
🔶メリット：価格が安い
- 市場価格に比べて2〜5割程度安いことが多い
- 賃貸や倉庫、民泊など用途によっては魅力的な投資対象になることも
- リフォームなら可能なケースもある
🔷デメリット：建て替え不可・売りにくい
- 建て替えできないため、将来の自由度が低い
- 老朽化したら価値が大きく下がる
- 金融機関の融資が通りにくい（住宅ローン不可のことが多い）
- 売却の際も一般市場では買い手がつきにくい
再建築不可でも既存の建物が建ってる場合、それは貴重なので都心部などでは建物を維持することに心血を注いでいる所有者さんもいらっしゃいますね。
野田市の場合、再建築可なのに、1度建物を解体して更地にしてしまうと、再建築不可になる場合もありますので、建物がある状態で今後の利活用や売却を判断されることをお勧めします。
再建築不可物件の解決策はあるの？
- 場合によっては、以下のような手段で再建築可能になる可能性もあります
- 隣地を一部購入して接道を確保する
- 行政に道路認定の申請を行う（43条但し書き道路など）
- 再建築可能な別の土地と一体化する（合筆）
ただし、どれも法的判断や交渉が必要で、個人での対応は難しいかもしれません。
再建築不可物件の今後の活用方法
1度解体してしまうと、2度と建物を建てられないという場合、今後どのように利活用するかが重要になってきますので、活用方法についてアイディアを出してみました。
活用方法①：現況のまま居住する（修繕・改修）
もっとも一般的で、現実的な活用方法になりますが、ご自身で修繕して居住するのは割と一般的です。既に家がある場合はセカンドハウスとするのも選択肢です。
向いているケースは、すぐに住める状態で、最低限の修繕で済む場合ですね。
活用方法②：賃貸として貸す（戸建賃貸）
再建築不可物件は、賃貸との相性が良いです。なぜかというと、
入居者は「建て替えできるか」を気にしないですし、家賃が相場より安く設定できれば賃貸付けもしやすいでしょう。修繕費を抑えて利回りが出やすく設計できるのも、大家さんの腕次第です。
活用方法③：住宅以外の用途で使う
立地や用途次第ですが、意外と現実的なのは、もう建物を解体して壊してしまうという選択肢です。
月極駐車場、コインパーキング、車両・資材置き場、趣味用スペース、家庭菜園用地、太陽光パネル、看板・広告用地などの活用方針はありえます。
用途がOKか否かの確認は必要ですが。難しい場合は防草シート＋砂利敷で維持管理を最小化するのも手段の1つかなと思います。
再建築不可物件は“買い方・売り方”が重要
再建築不可の物件は、そうでない物件と比較して相対的に売れにくいと思いますが、値段次第では引き合い増加も期待できます。
再建築不可物件は、しっかりとした調査と専門的な判断が不可欠です。
投資用としての購入、相続後の売却、老朽家屋の取り扱いなど、まずは専門家にご相談を。
