こんにちは。㈲ミューファ不動産部の事務よりお届けします。
今日の記事は「不動産売却時にかかる費用」について、私が今まで経験してきた売却事例で実際に売主様が出費するケースがいくつかありますので、それをまとめてみました。
一般的な売却のケース以外に、いったいどんなケースで費用がかかるかご覧ください。
👇以下目次にもなっていますので必要な個所をタップしてお読みください。👇
■売却前にかかる費用
・相続登記費用（相続した場合）
・遺産分割協議書作成費用（相続した場合）
・第3者の私道の通行承諾に関する費用（公道に接してない場合）
・農地を国に返す相続土地国庫帰属法にかかる費用（農地を処分したい場合）
・農地を売却するときにかかる行政書士費用（農地を処分したい場合）
・地目を変更するときにかかる費用（地目を変更する場合）
・増築未登記（建物を増築して未登記のままの場合）
・住所変更登記費用（登記簿に記載の住所から引越しした場合）
・リフォーム・修繕費用（家を綺麗にする）
・ハウスクリーニング費用（家を綺麗にする）
・シロアリ駆除費用（家を綺麗にする）
■売却時にかかる費用
・不動産売却の仲介手数料（不動産会社に仲介を依頼して成約した場合）
・確定測量、境界確認、覚書にかかる測量士の報酬（土地売却の一般的な話）
・不動産売買契約時の印紙代（不動産売買時の一般的な話）
・引き渡し時の残置物の撤去費用（残置物を処分する場合）
・抵当権抹消登記のときの司法書士費用（ローン残債がある場合）
・古家を解体する費用（家を解体して売る場合）
・庭木・物置・カーポートの撤去費用（撤去して売る場合）
・所有権移転費用（不動産売買時の一般的な話）
売却前にかかる費用
不動産を売却する前には、物件の状態や権利関係を整理するために、さまざまな準備費用が発生する場合があります。これらは「売るための条件を整える費用」であり、特に相続・農地・古い建物では事前対応が必要になるケースが多いです。
相続登記費用
相続によって取得した不動産を売却する場合、まず名義を相続人に変更する「相続登記」が必要です。2024年4月からは義務化されており、登記をしていないと売却自体ができません。費用は、登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）と司法書士報酬（3〜10万円程度）がかかります。
遺産分割協議書作成費用
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するかを定めた「遺産分割協議書」を作成します。行政書士や司法書士に依頼する場合は3〜10万円ほど。自作も可能ですが、将来のトラブル防止のため専門家に依頼するケースが一般的です。
第3者の私道の通行承諾に関する費用
物件が私道にしか接していない場合、私道の所有者から通行や掘削の承諾をもらう必要があります。承諾が無いと買主が私道を通行できない／家を建てられない／通行料を請求される、といったトラブルの可能性があるため、売主側にて対応しておくことが求められます。法人所有や複数名共有の私道だと、承諾書作成や取得代行のために行政書士や司法書士を通すことが多く、報酬として3〜10万円程度かかることがあります。
農地を国に返す「相続土地国庫帰属法」にかかる費用
一般市場での売却が困難と思われる農地や山林の場合、売却活動は可能ですが、国に引き取ってもらう制度をご提案する場合があります。
国に引き取ってもらう場合、申請時に負担金が必要です。面積や状況によりますが、申請手数料は2025年現在1件あたり1万4千円、さらに管理・除却費用として10〜100万円程度が想定されます（農業用施設や樹木の撤去が必要な場合は高額になります）。専門家への代行費用は30～50万円程度です。
農地を売却するときにかかる行政書士費用
農地を第三者に売る場合、売買契約締結後に「農地法3条許可」または「農地法5条許可」が必要です。行政書士に申請を依頼すると、報酬は5〜15万円前後。許可が下りるまで1〜2か月かかることもあるため、早めの準備が大切です。
地目を変更するときにかかる費用
畑や田を宅地として売却する場合は、前述の農地法5条許可に関連して「地目変更登記」を行います。司法書士や土地家屋調査士への依頼報酬は10万円前後かかります。
または古くから農地の上に建物がある場合、非農地証明を取得→地目変更とすることで農地法許可不要で売却しやすくなります。行政書士に依頼する場合は10万円前後かかります。
増築未登記
過去に建物を増築して登記していない場合、登記簿上の面積と実際が異なります。未登記のままでも買主がOKなら売買契約は可能ですが、買主が銀行融資を使う場合など融資が出ずこのままでは売買がスムーズに進まないため、登記を補正する必要があります。費用は建物の規模にもよりますが、調査士報酬で5〜15万円程度です。
住所変更登記費用
登記上の住所変更をする場合「住所変更登記」を行います。司法書士報酬は5千〜1万円前後。売却直前の所有権移転登記で一緒に行うことも可能です。
| パターン | 住所変更登記 |
|---|---|
|
登記簿上の売主の住所：A 実際の売主の住所：B、住民票の住所：B | 不動産売却前に、登記簿上の売主の住所をBへ変更。 |
|
登記簿上の売主の住所：A 実際の売主の住所：B、住民票の住所：A | この場合は登記簿上の売主住所変更なし。 |
リフォーム・修繕費用
外壁や屋根、雨漏りなどがある場合は、軽微な補修を行うことで印象が良くなり、査定額にプラス影響を与えることもあります。費用は数万円〜数十万円と幅広く、過剰なリフォームは不要ですが、最低限のメンテナンスで上手に価値UPすれば有効です。
ハウスクリーニング費用
室内が汚れていると印象が悪くなるため、売却前にクリーニングを入れるケースもあります。一般的な戸建てなら8万円前後。
写真映えもしますし、内覧の際の印象もよくなるでしょう。クリーニングぐらいならご自身でキレイに掃除するのでも十分だと思いますが。
古家付き土地として売る場合はクリーニング不要ですが、空き家販売なら効果的です。
シロアリ駆除費用
建物にシロアリ被害がある場合、売却時に告知義務が発生します。駆除をして防蟻処理してから販売したほうが安心感を与えられます。
防蟻処理をすると5年間の保証が受けられると思いますので、それで販売したほうが買主も安心して購入できるでしょう。
費用は坪あたり5,000〜8,000円程度。保証付きの業者を選ぶと後々のトラブル防止になります。
売却時にかかる費用
実際に売却を進める段階では、契約や登記、引き渡しなどに伴う費用が発生します。これらは売買契約が確定してから支払うケースが多く、金額も物件の状況や契約内容によって幅があります。主な項目を確認しておきましょう。
不動産売却の仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼した場合、成約時に支払う成功報酬です。上限は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」で、1,000万円の物件ならおよそ36万円＋消費税となります。
売買価格が800万円以下の場合は、33万円（税込）の定額となります。
会社により異なりますが、弊社ミューファでは売買契約時に1/2、決済時に1/2支払います。決済時に一括で支払う形の会社もあります。
確定測量・境界確認・覚書にかかる測量士の報酬
隣地との境界を明確にする「確定測量」は、売却時のトラブル防止に欠かせません。費用は30〜100万円前後。立会・覚書作成が必要な場合は追加報酬が発生することもあります。
不動産売買契約時の印紙代
売買契約書に貼る「収入印紙代」です。印紙税法により契約金額に応じて税額が定められています。電子契約を採用する場合は印紙が不要になります。
売買契約書は売主・買主分で2通作成する場合は、どちらの契約書にも印紙を貼付します。原本＋写しの場合は印紙は1通分です。
いくらの印紙を貼付するかは契約金額次第ですが、国税庁のサイトに記載があります。
引き渡し時の残置物の撤去費用
家財や不要物が残ったままでは引き渡せないため、処分費用が発生します。1戸建てなら10〜50万円ほどで、家具・家電・生活用品が多いと費用がかさみます。買取業者やリサイクル業者に一括処分を依頼するのが安上がりに思いますが、処分非対象品もありますので、解体や残置物撤去業者に依頼するのがスッキリすると思います。
別途の契約（特約）をつけることで、残置物があるまま引き渡すことも可能です。この場合は、買主が残置物を処分することを了承したうえで契約をします。また、残置物の処分にかかる費用は、売買代金から処分費用相当額を差し引く形で調整することが一般的です。
抵当権抹消登記の司法書士費用
住宅ローンが残っている場合は、完済後に抵当権を抹消する必要があります。司法書士に依頼する場合、報酬は1〜2万円程度。登録免許税は不動産1筆あたり1,000円です。金融機関が書類を発行し、司法書士を通じて登記します。
古家を解体する費用
老朽化した建物を解体して更地にする場合、木造で坪3〜5万円が目安。延床30坪なら100〜150万円ほどになります。鉄骨やRC造はさらに高額で、アスベスト除去や残置物撤去があると追加費用が発生します。
外壁にアスベストが使われている場合は最も高額で、アスベスト除去だけで1棟あたり200万円前後を覚悟しなければなりません。
庭木・物置・カーポートの撤去費用
建物以外にも、庭木の伐採、カーポート・物置などの撤去費用がかかることがあります。内容にもよりますが、倉庫・カーポートの撤去は数万円〜20万円程度が一般的です。庭木は木の太さ、伐採だけでなく伐根もするかで費用感が異なります。
庭木が隣地に越境してご迷惑をかけている場合は、伐採して越境を解消してから引き渡すことが求められます。
所有権移転費用
所有権移転登記の登録免許税は原則買主負担です。司法書士報酬は2〜5万円程度。契約段階でどちらが負担するか確認しておくと安心です。
売却後にかかる費用
売買契約が完了し、代金を受け取って終わり──ではありません。売却後にも税金の支払いや引っ越し、住み替えに伴う出費が発生するケースがあります。売却益が手元に残っても、実際に使える金額はこれらの費用を差し引いた額になります。
引っ越し費用
住み替えや退去に伴って発生する費用です。荷物の量や距離によりますが、一般的な戸建てでは10〜30万円が目安です。繁忙期（3〜4月）は料金が上がるため、引き渡し時期を調整できる場合はオフシーズンを狙うと費用を抑えられます。
譲渡所得税・住民税（税理士費用を含む）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その翌年に「譲渡所得税」と「住民税」が課されます。計算式は売却価格から取得費と諸経費を差し引いた金額に税率をかける仕組みで、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。
- 長期譲渡所得（5年超）：約20.315％
- 短期譲渡所得（5年以下）：約39.63％
申告は確定申告で行い、税理士に依頼する場合は10万円程度の報酬がかかります。
なお、居住用不動産を売った場合には「3,000万円特別控除」などの特例が適用できるケースもあるため、早めに確認しておくことをおすすめします。
仮住まい費用（住み替え時）
新居がまだ完成していない、あるいは次の購入物件が決まっていない状態で売却する場合、一時的に賃貸住宅やマンスリーマンションに住む必要があります。家賃・敷金・引越しを合わせて数十万円単位の出費になることもあります。
特に「買い替え（住み替え）」では、売却と購入のタイミングをどう合わせるかが重要です。つなぎ融資や仮住まいを使うと資金負担が増えるため、事前に資金計画を立てておくと安心です。
弊社ミューファは千葉県野田市で不動産仲介、建築、設計、土地測量等を営む会社です。
不動産売却のことでしたらミューファの不動産売却をご覧いただき、お問合せいただけますと幸いです。
