解体して更地にするか、そのまま売るか…判断のポイントを解説
古い家（空き家）が建ったままの土地を相続・所有している方の中には、
「この家、解体したほうがいいの？」とお悩みの方も多いはず。
実際、古家を「解体してから売る」か、「そのまま売る」かはケースバイケース。
このコラムでは、以下の視点から判断基準を解説します。
「古家付き土地」とは？
古家付き土地とは、築年数の古い家屋が建ったままの土地のことを指します。
基本的には、建物があるにもかかわらず「土地」として売り出す形ですので、「建物の維持の状態や、修繕」に関して売主様の責任は問われません。
家屋を解体するのが嫌だ、費用がかかる、建物のことは把握していない、といった場合に「古家付き土地」として販売されるケースが多いです。
解体して更地にするメリット・デメリット
この章では土地建物に関して、建物部分を解体して更地にして「土地」として販売する場合のメリットとデメリットについて整理します。
◎メリット
✅ 買主にとって活用しやすく、購入希望者の幅が広がる
更地として買主に引き渡すのでその後の利用方法や建築は買主の自由で制限されるものがありません。
✅ 見た目の印象が良く、早期売却につながりやすい
更地ですので障害物や残置物もなく整地されていれば見た目もよく、買主のイメージも膨らみやすく、引き合いが多くなることが想定されます。
✅ 建物の老朽化リスク（倒壊・雨漏りなど）を避けられる
建物を残しておくと、維持管理をしなければならず、それが困難な場合老朽化のリスクが増えていきます。
✖️ デメリット
❌ 解体費用がかかる（木造で100万円程度〜）
物件を販売する前段階で、先に支出が発生してしまうので難しい方もいることでしょう。
❌ 建物がなくなることで固定資産税が高くなるケースあり
建物にかかっていた固定資産税は無くなりますが、土地が宅地として供与されなくなることで、固定資産税が3倍等に増える可能性があります。建物よりも土地の法が評価額が高い場合は税金のリスクが出てきてしまうのもデメリットの1つです。（近年、老朽化した建物を解体した場合に増える税金を減らす動きも出てきている自治体もあるようです）
❌ 更地にしたあと、すぐに売れないと管理負担が増す
建物ほどの維持管理負担はありませんが、更地したとしても管理しなくてよくなるわけではありません。ゴミの不法投棄等があると、それは所有者の責任になってしまうのです。
「建物を残してそのまま売る」メリット・デメリット
◎メリット
✅ 解体費用が不要
200万円前後かかると言われる建物の解体を考慮しなくてよくなります。
✅ 買主が「リフォーム用」「DIY物件」として活用するケースもある
建物の躯体がよく、シロアリや雨漏りの被害が無い場合等、十分修繕して利活用が見込める建物は解体せずに、建物有で売った方が引き合いが増える可能性もあります。
✖️ デメリット
❌ 内見対応が必要になる
建物として売ると、建物の中を見たいという要望は当然発生します。不動産会社が見学の対応をすることは可能ですが。
❌ 建物の老朽化状態によっては買い手がつきにくい
建物があまりにも状態が悪い場合はかえって見た目の印象も相まって引き合いが少なくなると予想されます。また買主が解体→新築前提となるため、相応の値引きを要求される可能性が高いですね。
❌ 買主が住宅ローンを使えない場合がある（再建築不可など）
建物を中古建物として再生して利活用するとしても、建物に関しての評価が出にくく融資がつかず、住宅ローンが否決される場合があります。
「中古住宅」で売るか、「古家付き土地」で売るかの整理
どちらの売り方も、建物＋土地を引き渡すことになりますが、売り出し方によって責任が異なったりします。
| 古家付き土地で売る | 建物の責任を負いたくない（雨漏り、傾き、シロアリ、配管不良＝免責）場合に、販売するものは「土地」ですよ、ということになります。住める前提では売ってませんという整理になるので、建物に関しては何も責任を負わない形になります。 |
| 中古住宅として売る | 建物を住める前提で売る方法になります。一定期間の建物の不具合は売主責任となります。または売主の責任について、免責特約があっても故意・説明不足の不具合があれば、免責が否定されることがあります。 |
判断の分かれ目は？こんなポイントをチェック
建物の築年数・劣化状況は？（築40年以上、雨漏り、シロアリ、傾きがある？）
売却予定地が「人気エリア」か「過疎地域」か？
買主が再建築しやすい条件か？（接道条件など）
解体後、すぐに買い手が見込めるか？
📌【不動産担当者・司法書士などと相談】して判断しましょう！
売却の選択肢と対策まとめ
| 売却方法 | 向いているケース |
|---|---|
| 古家付き土地で売る | 解体費用をかけたくない、買主が見つかる見込みがある、家がボロすぎて住める前提ではない |
| 中古住宅として売る | 解体費用をかけたくない、買主が見つかる見込みがある、家にも一定の価値があるよね、という前提。 |
| 更地にして売る | 好立地・再建築しやすい土地、早く売りたい場合 |
まとめ：プロと一緒に「損しない選択」を！
古家をどう扱うかは、物件ごとの判断が必要です。
染谷綜合法務グループでは、司法書士・測量士・不動産担当がチームで対応。
「売却・解体・登記」までワンストップで支援します！
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古家付き土地で売る場合に「事前に必ず確認したい法的・実務ポイント」
古家付き土地は「建物が残っている＝簡単に売れる」というわけではありません。
実際の売却現場では、建物よりも土地に関する条件が成否を分けるケースが多くあります。
ここでは、売り出す前に最低限チェックしておきたいポイントを整理します。
境界・確定測量は済んでいるか？
古家付き土地であっても、売買の対象はあくまで「土地」です。そのため、隣地との境界が不明確な場合、買主から確定測量を求められることが少なくありません。
相続した土地などでは、 ・境界標が見当たらない ・昔からの慣習で使っているだけ といったケースも多く、売却のタイミングで初めて問題になることもあります。
売却前に測量を済ませるのか、それとも「測量せず、公簿売買」「測量は買主負担／条件付き」で進めるのか。
この判断によって、売却スピードや価格交渉の余地が変わってきます。
再建築不可・建築制限の有無は要注意
「今は家が建っている＝同じように建て替えできる」と思われがちですが、実際には再建築不可や、建築制限がかかっている土地も少なくありません。
特に注意したいのが接道条件や市街化調整区域の場合です。
建築基準法上の道路に2m以上接していない場合、現在の建物は存在していても、新たに建て替えができないケースがあります。
このような土地では、
・購入できる人が限定される
・価格が相場より下がる
といった影響が出やすいため、早い段階で整理しておくことが重要です。
また、市街化調整区域の場合、原則として建物を建てられないエリアですので、建物が建ってる場合はどのような許可で建てられているのかを調べる必要があります。
未登記建物・増築部分がある場合の扱い
相続物件では、建物が未登記のままだったり、登記されていない増築部分があるケースも珍しくありません。
古家付き土地として売る場合、建物自体の評価をしないため、必ずしも致命的な問題になるわけではありませんが、買主や金融機関から指摘される可能性はあります。
どこまで対応が必要かは、
・売り方（古家付きか、中古住宅か）
・買主の属性
によって変わるため、不動産会社と事前に整理しておくと安心です。
解体する前に考えたい「解体以外」の選択肢
「売るなら解体するしかない」と思い込んでしまう方も多いですが、実は解体以外にも、状況に応じた選択肢があります。
①現況のまま、価格調整で売るという考え方
解体費用が100万円〜200万円程度かかる場合、その分をあらかじめ価格に織り込んで、現況のまま売る方法もあります。
買主にとっては、
・自分のタイミングで解体できる
・解体業者を自分で選べる
・解体すると新築できないエリアの場合の救済
というメリットがあり、一定のニーズが存在します。
「解体費を先に出したくない」「手間をかけたくない」という場合には、現実的な選択肢のひとつです。
解体条件付き売買という方法もある
もう一つの方法が、「売買契約後、引渡しまでに売主が解体する」という解体条件付きの売買です。
この方法であれば、
・買主は更地で受け取れる
・売主は売れる見込みが立ってから解体できる
というメリットがあります。
一方で、解体工事の遅れや追加費用など、スケジュール管理が重要になるため、契約内容は慎重に決める必要があります。
住居以外の用途ニーズがあるケースも
エリアによっては、住宅としてではなく、
・資材置き場
・駐車場
・事業用地
として検討されるケースもあります。
その場合、建物の状態はそれほど重視されず、「土地の使い勝手」が優先されることもあります。
解体ありきで考える前に、どのような買主層が想定されるのかを整理することで、不要なコストをかけずに売却できる可能性もあります。
不動産会社に相談する際に伝えておきたいこと
古家付き土地の売却は、「解体するかどうか」だけでなく、売主様の状況や考え方によって最適な進め方が変わります。そのため、不動産会社に相談する際には、最初に共有しておきたいポイントがあります。
建物について「分かっていること／分からないこと」
・雨漏り・シロアリ・傾き・給排水管の状況
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これらは買主が最も気にするポイントの1つですので、できれば売主様が把握されて不動産屋に伝えておくとよいと思います。（もちろん不動産会社では現地調査を行いますが完璧に把握することは困難ですので）
古家付き土地として売る場合は、「建物は使える前提ではない」「現況のまま引き渡す」という整理ができますので、分からないことがあるからといって不利になるとは限りません。
売却の優先順位（価格・スピード・手間）を整理する
もうひとつ重要なのが、「何を一番優先したいのか」を明確にすることです。
・できるだけ高く売りたいのか
・多少価格が下がっても早く売りたいのか
この優先順位によって、解体するか、そのまま売るか、条件付きで進めるかといった判断は大きく変わります。正解は一つではありません。売主様ごとに事情は異なります。
不動産会社と方向性を共有したうえで進めることで、「こんなはずじゃなかった」というズレを防ぎ、納得感のある売却につながりやすくなります。
