不動産の「現状渡し」とは？契約時に注意すべきポイントとトラブル回避のコツ

不動産の「現状渡し」とは？意味と背景を正しく理解しよう

「現状渡し（げんじょうわたし）」とは、不動産を現状のままの状態で買主に引き渡すという契約上の取り決めのことです。 つまり、建物・土地・設備に不具合や劣化がある場合でも、修繕や整備を行わずにそのままの状態で売却するという約束になります。

この形態は特に以下のようなケースで選ばれることが多く見られます。

• 古家付き土地をそのまま売却したい場合
• 長年空き家になっている住宅を処分したい場合
• 室内の残置物や、庭木等を処分する資力が売主にない場合
• 売主が高齢などの理由で、修繕・整備を行う手間を省きたい場合
• 買主側が「解体・リノベーションを前提」で購入する場合

「現状渡し」という言葉だけを聞くと、 「そのまま引き渡すだけなら簡単」と思われがちですが、実際にはトラブルの原因になりやすい取引でもあります。 その理由は、“現状のまま”という曖昧さにあります。 どこまでを「現状」とみなすのか、どのような不具合を「免責」とするのかを明確にしておかないと、 契約後に「こんなはずじゃなかった」という行き違いが起こる可能性があるのです。

「現状渡し」と契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の違い

2020年の民法改正によって、「瑕疵担保責任」は契約不適合責任という新しい考え方に変わりました。 この変更により、売主が「現状渡し」と言っていても、 すべての責任を免れることはできないという点が非常に重要です。

たとえば、売主が「現状渡しです」と伝えていても、 売買契約の時点で買主が知らなかった重大な欠陥（例：雨漏り、シロアリ被害、排水管の破損など）が 引き渡し後に判明した場合、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できる可能性があります。

この責任は、

• 補修の請求
• 損害賠償請求
• 契約解除

といった形で求められることがあります。

つまり、「現状渡し＝責任ゼロ」ではないということです。 売主は、自分が知っている不具合を契約前に開示する義務があり、 買主も、現地確認や重要事項説明を通じてリスクを理解したうえで契約する必要があります。

売主にとって売却後の責任の負担を無くし現状渡しを安全に行うためには、契約書で「契約不適合責任を免除する」旨を明記することが欠かせません。

有限会社ミューファのサポート

有限会社ミューファでは、司法書士をはじめとする法務の専門家が在籍し、 不動産売買の契約内容チェック・登記・相続・売却査定までをワンストップで対応しています。

「現状渡しの契約に不安がある」「書き方がこれで正しいか確認したい」 そんなときもお気軽にご相談ください。

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契約書に明記すべき内容と注意点

不動産を現状渡しで売却する場合、契約書の書き方次第でリスクの大きさが変わります。 「特約条項」としてどのように書かれているかが、トラブル防止の最大のポイントです。

特に以下の点を明記しておきましょう。

• 「本物件は現状有姿にて引き渡す」旨を特約に記載する
• 売主の契約不適合責任を免責とする旨を明示する
• 売主が把握している不具合や修繕歴を一覧化して説明書に添付する（物件状況報告書）
• 重要事項説明の際に宅地建物取引士が説明を行い、買主の同意を得る

また、売主様が知ってて黙ってた物件の不具合に関しては、契約不適合責任免責としても、その責任を免れることはできませんので、買主様にしっかり伝える必要があります。

これらを怠ると、「説明義務違反」とみなされる可能性があります。 不動産取引は法律上の契約行為であり、書面の表現一つで結果が大きく変わるため、 契約内容は熟読していただき、司法書士や不動産の専門家に確認してもらうのが安心です。

売主様としては、物件の価値を下げてしまうような不具合はできれば伏せておきたい……というお気持ちは、とてもよく理解できます。 しかし弊社では、物件の状況を正確にお伝えし、買主様に十分ご納得いただいたうえで契約へ進むことが、最も安全でトラブルのない取引につながると考えています。

「現状渡し」のメリット・デメリットを整理

メリット

• 修繕を行わずに売却でき、時間と費用を節約できる
• 古家や空き家でも、相場より早く売却できる可能性がある
• 手間をかけずに不動産の整理が進む

デメリット

• 買主から値引き交渉を受けることがある
• 契約書の記載内容が曖昧だとトラブルに発展する可能性
• 契約不適合責任を完全に免れるわけではない

つまり、「現状渡し」とは、売主にとっては効率的な取引方法ですが、 “書面で明確に責任範囲を定めておくこと”が絶対条件です。 曖昧な契約は後のトラブルを呼び込みます。

買主様がチェックすべきポイント

①設備表

「現状渡し」の不動産を購入する際に、必ずチェックしていただきたいのが 「設備表」 です。 設備表は、売主様から事前に、または売買契約当日に交付される書類で、引き渡し時点で残される設備・撤去される設備を一覧で確認できる重要な資料です。

設備表には、次のような項目が記載されています。

1 給湯器などの給湯設備
2 システムキッチン・ガスコンロ等のキッチン設備
3 浴槽・シャワーなどの浴室設備
4 洗面・トイレ設備
5 洗濯機用設備
6 エアコン・換気扇などの冷暖房設備
7 照明器具
8 カーテン・ブラインド
9 建具（ドア・収納扉など）
10 物置
11 庭木・庭石

買主様の中には「この設備は残ると思っていた」「撤去されると知らなかった」という認識違いが生じるケースも少なくありません。 現状渡しだからこそ、どの設備が残って、どれが撤去対象なのかを事前にしっかり確認しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

② 境界トラブル（未測量・確定測量なしのリスク）

現状渡しの取引では、境界に関するトラブルも可能性があります。特に売主様側で「確定測量」が行われていない場合、以下のようなリスクがあります。

☑実際の面積と登記簿上の面積に差がある
☑隣地との境界標が不明確で、引き渡し後に隣地所有者と揉める
☑フェンス・ブロック塀が越境している、または越境されている
☑後になって確定測量を行ったとき、利用できる面積が減ってしまう

現状渡し＝境界もそのまま、という意味ではありません。境界は不動産取引において非常に重要なポイントであり、買主様は必ず以下を確認しておいたほうが安全です。

☑売主様が確定測量を実施しているか
☑測量図（地積測量図・現況測量図）があるか
☑境界標が現地に存在するか
☑境界の合意書（隣地承諾）があるか

現状渡し＋未測量の物件では、買主側にとって不確定要素が大きいため、価格が下がりやすくなります。一方で売主様にとっては、確定測量を省略することで売却までの時間を短縮できるメリットもあります。

③ インスペクション（建物状況調査）をする／しない課題

近年、住宅の売買ではインスペクション（建物状況調査）を実施するケースが増えています。これは専門の建築士が建物の基礎・外壁・屋根・設備などを調査し、劣化状況を報告する制度です。

現状渡しの場合、インスペクションを行わないまま契約すると、買主が建物の状態を正確に把握できず、後のトラブルにつながる可能性があります。

現状渡しでも、インスペクションを行うことで双方が安心して取引に進むことができます。インスペクションは10～15万円が相場ですが、売主／買主どちらが実施するかは交渉次第となります。 ただし、建物が明らかに老朽化しているケースや、解体前提で売却するケースでは、インスペクションを行っても意味が薄い場合もあります。 売主様の状況・建物の状態・買主のニーズに合わせて、「実施すべきか／しなくてもよいか」を判断することが重要です。

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現状渡しの不動産売却を安心して進めるために

現状渡しの取引は、古家付き土地や空き家売却でよく活用される一方で、 契約内容の不明確さが原因でトラブルが発生しやすい取引でもあります。

売主にとっては「手間を省ける方法」ですが、 買主との信頼関係を守りながら進めるためには、法的な理解と丁寧な説明が欠かせません。

有限会社ミューファ（染谷綜合法務グループ）では、 不動産売却や契約書の作成・登記サポートなどをワンストップで対応しています。 契約前の段階でもお気軽にご相談ください。