住宅ローン控除制度が2021年と2022年に変更されます

現在の住宅ローン控除制度

住宅ローン控除にはいくつかの適用条件があります。取得する物件の種類や、取得する人の所得によってローン控除が適用されない場合もあります。

基本条件

住宅ローン控除は新築の戸建てやマンションを取得する以外にも、中古住宅を取得した場合や増改築、リフォームをした場合も対象となる場合があります。まずは新築・中古住宅に共通している基本的な条件から解説します。

自らが居住すること

住宅ローン控除を受けられるのは「自己の居住の用に供した場合」とされています。住宅の引渡しまたは工事の完了から6ヶ月以内に、控除を受けようとする者が自ら居住する必要があります。また、居住しているかどうかは、その年の12月31日の住民票にて確認することとなります。このため、本人が住んでいることが前提であり、別荘やセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象外となります。

住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であること

住宅ローンを利用して住宅を取得する方の多くは、10年以上の返済期間を設定し、返済をしていくことと思います。ですが、注意が必要なのは繰り上げ返済を行うことによる、返済期間の短縮です。国税庁のホームページでも、償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであることとなっています。これは「実際に返済をする期間が10年以上あるかどうか」を指しています。繰り上げ返済後の残りの借り入れ期間ではなく「返済開始から繰り上げ返済前までに実際に返済をした期間」と「期間短縮後、完済までの返済期間」の合計年数が10年以上であれば問題ないということになります。また、住宅ローンの借り換えによる返済期間の変更にも注意が必要です。この場合、引き続き控除を受けるには借り換え後の新しいローンの返済期間が10年以上であることが必要です。

床面積が50㎡以上で、二分の一以上が「自己の居住用」であることあること

建物については、対象となる住宅の床面積が50㎡以上であることが要件となっています。また、以下の「契約要件」及び「入居要件」を満たす場合は、40㎡以上～50㎡未満も対象となります。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁芯面積、マンションのような共同住宅は内法面積により測定することとなっています。

住宅ローン控除制度とは、自己が居住するための住宅を購入、新築、増改築する際に、銀行借入れ（ローン）を利用し、年末のローン残高の１％を所得税（うち控除できなかった一部は翌年の住民税）から、１０年間控除する制度です。消費税率１０％で住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。1年間の控除額は最大40万円ですが、法律で認定された長期優良住宅・低炭素住宅は上限が50万円となります。

住宅のパンフレットやチラシなどには壁芯面積が記載されていることが多いですがマンションのような共同住宅の場合、登記簿上には内法面積が記載されます。上記で述べたとおり、マンションの場合パンフレットに記載されている面積ではなく、「登記簿上の内法面積」が住宅ローン控除の指す床面積となります。例えば1LDK・55㎡とパンフレットに記載のあるマンションの場合、内法面積だと50㎡を下回る可能性があるので注意が必要です。

年収が3,000万円以下（40㎡以上～50㎡未満の住宅の適用を受ける場合は、1,000万円以下）であること

年収（合計所得金額）が3,000万円を超える年は、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。
（40㎡以上～50㎡未満の住宅の適用を受ける場合は、合計所得金額が1,000万円を超える場合は対象外となります。）
ここでの年収は「給与所得控除後の金額」、確定申告をされる方は「合計所得金額」を指します。
給与所得だけでは3,000万円以下の方でも、他に副収入がある場合には合計所得金額が3,000万円を超える可能性もありますのでご注意ください。
ちなみに給与の方の場合、給与総額が3,195万円の方が給与所得控除後の金額が3,000万円になります。

中古物件の場合の条件

中古住宅を購入する場合は基本的な条件に加え、以下のいずれかの要件に該当していれば控除を受けることができます。

築年数が一定年数以下であること

（1）耐火建築物（マンションなど鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造のもの）の場合、25年以内に建築されたもの
（2）耐火建築物以外（木造住宅など）の場合20年以内に建築されたもの

以下のいずれかにより、現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

（1）耐震基準適合証明書を取得する
（2）建設住宅性能評価書を取得する
　　 住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
（3）既存住宅売買瑕疵保険に加入する
住宅瑕疵担保責任保険法人による、中古住宅の検査と保証がセットになった保険に加入していること。
　　 なお保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。

制度の概要イメージ

※1 新型コロナウイルス感染症の影響により入居が遅れた場合でも、以下の期限までに契約を行い、令和３年中に入居すれば、控除期間は３年間延長され ます。
注文住宅の新築の場合：令和２年９月末
分譲住宅の取得等の場合：令和２年11月末

※2 注文住宅の新築の場合：令和2年10月1日から令和3年9月30日まで
分譲住宅の取得等の場合：令和2年12月1日から令和3年11月30日まで

※3 11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除されます。

• ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円^※7-2）のうちいずれか少ない方の金額の1%
• ②建物の取得価格（上限4,000万円^※7-2）の2％÷3

※4 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。

※5 消費税率10％が適用される住宅の取得をした場合。

※6 令和3年1月1日から令和4年12月31日の場合、一定の期間内^※2に契約していることが要件。
（一定の期間内^※2の契約ではなく、居住開始が令和4年1月1日以降の場合は、住宅ローン減税は適用されません）

※7 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円（^※7-1）、5,000万円（^※7-2）、100万円（^※7-3）。

※8 一定の期間内^※2に契約した場合は、40㎡以上。
ただし、40㎡以上50㎡未満については、合計所得金額が1,000万円以下の年のみ適用。

消費税率の引上げは、平成26年4月に8%、令和元年10月に10%と二段階に分けて行われましたが、住宅ローン減税は、居住開始時期・消費税率により拡充内容が異なります。

対象住宅

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の方が有利な場合がありますので、よくご確認ください。（リフォーム減税との重複利用はできません。）

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事

1. 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
2. マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
3. 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
4. 耐震改修工事（現行耐震基準への適合）
5. 一定のバリアフリー改修工事
6. 一定の省エネ改修工事

住宅ローン控除を受けられる条件

ここまで住宅ローン控除を受けるために必要となる、基本的な条件についてご紹介しました。ここからはいくつかのパターンを例に、住宅ローンを受けるための条件を注意点とともに解説します。

そもそも住宅ローン控除の条件のひとつに、
個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等をし、住宅の引き渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に「自己の居住の用に供した場合」で、かつ控除を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること、とあります。つまり原則として本人が住み続けなければ、住宅ローン控除は受けることができないということになりますが、下記の場合は対象になることがあります。

単身赴任でも家族が住み続ける場合は、控除の対象となる

住宅ローン控除の適用期間中に転勤が決まった場合、どうなるのか。単身赴任の場合、本人以外の家族が住み続けることで「所有者が引き続き居住しているもの」として扱われ、住宅ローン控除を受け続けることができます。

転居先から戻ってくる場合は、残りの期間で控除を受けることができる

住宅ローン控除の残りの期間内に、家族全員もしくは本人以外の家族が戻ってきて再入居した場合は残りの期間分の控除が再適用となります。

例）当初3年間控除を受けたのち、会社都合の転勤により家族で転居し、4年後に戻って再入居した場合。住宅ローン控除の期間は10年間のため、残りの3年分の控除を受けることができます。

建物の新築・取得後、6ヶ月以内に入居すればローン控除の対象となる

住宅の購入を検討もしくは既に購入している方の中には、すぐに入居できないという方もいらっしゃるかもしれませんが、住宅の引き渡しから6ヶ月以内に入居することが、住宅ローン控除を受けるために必要な条件となります。
それに加えて、控除を受けようとする年の12月31日まで引き続き住んでいることも条件となります（居住しているかどうかはその年の12月31日の住民票にて確認するため）。特別な理由がない限りは、新築時より6ヶ月以内に入居される方がほとんどかと思います。

2回目の住宅購入でも住宅ローン控除は適用される

住宅は一生に一度の買い物…という認識の方は多いはずです。住宅を購入する方の多くは「終の棲家」として検討されると思います。ですが、現在の住環境に不満がある方や家が古くなってきたという方の中には、住み替えを検討される方も少なからずいらっしゃるはずです。住宅ローンを借り入れて住宅を購入するのが2度目の場合、適用されるかどうか気になるところではないでしょうか？結果からお伝えすると、2度目の住宅購入でも住宅ローン控除は適用可能です。

共有名義の場合、夫婦で住宅ローン控除を受けることができる

現在夫婦共働きで住宅を検討している方の中には、共有名義で融資を受ける方もいらっしゃるかと思います。
その場合、夫婦それぞれが債務者となる「連帯債務」の形をとれば、住宅ローン控除を夫と妻それぞれで適用することが可能です。

注意！パターン別、住宅ローン控除を受けられない条件

家族そろって転居する場合、控除は適用されない

単身赴任の場合は適用対象となりますが、転勤が決まり家族全員で転居することとなった場合どうなるのでしょうか？家族全員で転居する場合は住宅ローン控除の対象外です。控除を受けることはできません。

入居前に転勤等の理由で住めなくなった場合はローン控除の対象外

しばらく転勤がなかったため、しばらくはここに住めるだろうと考え住宅を購入される方も多いはずです。
しかし、入居直前で転勤になってしまい後戻りのできない状況になった方も中にはいらっしゃるのではないでしょうか？また、そのようなことが起こるのではないかと、不安を感じている方もいらっしゃるかと思います。
仮に入居目前にして転勤になってしまい、6ヶ月以内に一度も入居していない場合は残念ながら住宅ローン控除を受けることができません。途中で戻り、入居を開始したとしても対象にはなりません。もしそんな状況下でどうしても住宅ローン控除を受けたいという方は、可能であれば6ヶ月以内に一度入居することをおすすめします。ご家族がいらっしゃる場合、ご家族にしばらく入居していただくことで、再入居のときに住宅ローン控除の適用が可能となります。住宅ローン控除の適用期間は10年間（一定の要件を満たす場合は13年間）なので、戻って再適用を受ける際には、残りの期間にご注意ください。

親族や知人からの借り入れは住宅ローン控除の対象外

親族や知人からの借り入れは、住宅ローン控除の対象外です。控除を受けることはできません。銀行などの金融機関、住宅金融支援機構、勤務先などからの借り入れや、都市再生機構や建設業者などに対する債務が控除の対象となります。

住宅ローン控除を受ける際の注意点

勤務先からの借り入れの場合は金利に注意

住宅購入の際、勤務先から借り入れする方は、金利にご注意ください。勤務先から無利子（0％）もしくは0.2％未満の利率で借り入れた場合、住宅ローン控除の対象にはなりません。低金利での融資というのは非常に魅力的ですが、注意しておくべきポイントです。

税理士・税務署に確認

住宅購入は初めてという方で「銀行などの金融機関から融資を受ける」「しばらく引っ越す予定はない」「基本的な条件を満たしている」といった方のほとんどは問題なく住宅ローン控除の対象となるかと思います。ですが、控除を受けたいと考えている方の中に、解説してきたパターンに当てはまる方・ここには記載のないパターンの方は税理士や税務署にて確認されることをおすすめします。